賛否両論?イケダハヤトが物申す

都内の家賃の高さは異常—「家賃は年収の3割」は古い常識

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あまり知られていないことですが、日本の家賃はバブル期から変わっていません。

 

バブル期から家賃が下がらない理由

住宅地地価と家賃の変化
家賃に見る価格の下方硬直性: ニュースの社会科学的な裏側より)

こちらのグラフがもっとも分かりやすいので引用。バブルを経て、住宅地地価が下がっているのに対して、賃貸物件の価格、すなわち家賃はまったく減少していません。デフレに人口減、しかも空き家率も上昇しています。常識的に考えれば家賃は下がりそうなものですが、一体なぜこんなにも硬直的なのでしょうか。

様々な理由が考えられるのですが、かなり説得力のある指摘が、書籍「住宅政策のどこが問題か」に掲載されていたのでご紹介いたします。

経済が停滞し、借家人の所得が減少すれば、市場家賃は低下すると予測される。にもかかわらず、家賃水準は上昇した。そのおもな要因は、低家賃住宅のストックの現象である。

家賃の動向を理解するには、借家の型構成の変化を見る必要がある。借家ストックには、低家賃の木造アパートから高級な賃貸マンションまで、多彩な型の住宅がある。

経済停滞の実態からすれば、同一住宅の家賃が大きく上昇したとは想定できず、したがって、低家賃ストックの現象によって借家の型構成が高家賃側にシフトしたと考えられる。

民営借家市場では、「アマチュア」的な零細家主が木造賃貸住宅を供給し、低質ではあっても、低家賃の住む場所を提供してきた。しかし、そのストックの多くは老朽し、取り壊れる傾向にある。木造共同立ての民営借家は、1983年では301万戸、全借家の24%を占めていたのに比べ、2003年では251万戸、15%に減少した。

そして、住宅システムを市場化する政策は、民間賃貸セクターをより「プロフェッショナル」な投資の対象に転換する方向性を持つ。低家賃住宅の供給は、投資対象として成り立たず、いっそう減少せざるをえない。

なるほど。昔は今よりも「低質だけど低家賃」の木造住宅が多かった、というわけですね。今ではそういう物件は取り壊されて、より収益性の高い「高品質・高家賃」の物件が多く建てられるようになっていると。

 

低家賃の住宅が減少することで、一体何が起こっているのか。それは「低所得層の居場所がなくなる」というあまりにもシンプルな現象です。

低所得層は持家を持つことはもちろん、高家賃の民間の住宅に住むこともできません。と、なればあとに残されているのは「実家に住む」という選択肢です。「パラサイト・シングル」という懐かしいバッシングを思い出しますが、低所得な若者は、寄生せざるをえないわけです。

「実家に住む」という選択肢が用意されていない場合は、即、ホームレス(ネットカフェ難民含む)となる可能性もあります。最近は「脱法ハウス」も話題になってますね。

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毎日新聞より)

 

本来は低所得層に向けて低家賃の公営住宅が用意されているべきですが、2005年の段階でも「公営住宅の応募倍率は東京都では約32倍」というから、供給が追いついていないことは明らかです。本書では、公営住宅の供給を増加させることが提言としてまとまっています。

 

住まいという身近すぎる話に関わる「住宅政策」は、もっともっと注目を浴びてよいテーマです。が、今回の都議選などを見ても住宅政策に触れている候補者はごくわずかのようです。

これから困窮者が増えることは間違いないわけで、持家政策一辺倒の状況から抜け出し、賃貸というライフスタイルにも政治の目を向けるべきでしょう。

住宅問題の研究者は稀少なようで、「住宅政策のどこが問題か」が唯一の入門書と言っていいレベルです。大きな問題ですので、ぜひ関心がある方は手に取ってみてください。なお、ビッグイシュー・オンラインにも著者の平山さんの対談などを収録しています。

住宅政策 | BIG ISSUE ONLINE

 

 

編集のお手伝いをしている「ビッグイシュー・オンライン」に、「住宅政策提案書」をアップしています。とても重要な課題なので、うちのブログでもフォーカスして取り上げていきます。

 

日本の家賃が高すぎる理由

これ、あんまり知られていない気がします、所得は減っているのに、家賃は上がっている現状があります。

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可処分所得における家賃の比率も20年で5%以上、上昇しています。これ、けっこうな上昇だと思いますが、ほとんど気付かれていない気がします。ぼくもこのデータに触れるまで、家賃負担率が上昇していると知りませんでした。

順当に考えれば、所得が減っている(左のグラフ)わけですから、需要と供給の調整によって、家賃も低下していきそうなものです。しかし、真ん中のグラフを見るとおり、お金がない人が増えているのに、家賃はむしろ上昇しています。これは一体、どういうことでしょうか。

「住宅政策提案書」のなかでは、下記の理由が指摘されています。

その原因は、低家賃ストックの減少である。経済状況からすれば、同一住宅の家賃が上昇したとは想定できず、したがって、低家賃住宅の減少によって高家賃住宅の比重が増したと考えられる。

賃貸セクターのなかで、公的賃貸住宅と給与住宅は、市場メカニズムにもとづかない低家賃の「非市場住宅」である。このストックが、1993年では全借家戸数の31%を占めていたのに比べ、2008年では25%に下がった。

賃貸セクターの構成により強く影響するのは、量の多い「市場住宅」の変化である。民営借家の市場では、零細家主が木造アパートを供給し、低質ではあっても、低家賃の住む場所を提供してきた。

しかし、低家賃のアパートの多くは老朽化し、再開発などによって取り壊されてきた。木造共同建ての民営借家は、1983年では全借家の24%を占めていたのに、2008年には13%に減った。

住宅事情の変化をどう読むか?増え続ける住宅ローンや家賃の負担 | BIG ISSUE ONLINE

要するに「社宅」「公営住宅」「安い木造アパート」が減ったために、全体の家賃が上昇してしまっている、ということですね。

木造アパートに関していえば、その安全性を考えると、減っていくことはむしろ好ましいのではないかと思われます。ここでの問題は、「非市場住宅(公営住宅、社宅)」が減っていることでしょう。特に、公営住宅が減っているというのは、解せない話です。

住宅・都市整備公団(旧日本住宅公団)は、1999年に都市基盤整備公団、そして2004年に都市再生機構に再編された。新しい再生機構は、住宅建設の事業を大幅に減らすと同時に、保有する住宅ストックを削減し始めた。さらに、団地の建て替え事業は家賃を上昇させた

住宅事情の変化をどう読むか?増え続ける住宅ローンや家賃の負担 | BIG ISSUE ONLINE

 

住まいを自己責任にするのは、やめませんか

昨今話題の「脱法ハウス」は、こうした家賃負担にあえぐ若者たちの「よりどころ」となっている現状があります。なんというか、ヒドい話じゃありませんか。世界的には公営住宅を増やし始めています。日本でも「住まいの貧困」対策として、公営住宅の補強は求められていると思われます。

リーマンショック後の西欧諸国では社会住宅の建設が再開しました。持ち家率が8割以上のスペインのような国でさえ、社会住宅供給や家賃補助を開始しました。東アジアでは、韓国が公的住宅の大量建設に着手しました。中国はずっと持ち家重視でしたが、住宅バブルで若い人が家を買えなくなって、公的賃貸住宅を建て始めました。

「福祉可」物件と、生活保護費の無駄遣い。日本の貧困な住宅政策(2/3) | BIG ISSUE ONLINE

いいかげん、住居の確保を自己責任に据え付けるのはやめにしましょう。住まいの問題は、社会としてぼくらがコストを割いて、何とかすべき話です。平山先生が説いているように、住宅建設は一時的にお金は掛かりますが、長い目で見れば投資としての意味合いがあります。

雇用・福祉領域の施策と異なる住宅政策の独自性は、それが投資の役割をはたすという点である。

欧州諸国の多くは、終戦から1960年代頃まで、社会的賃貸住宅を大量に建てた。そのストックが、いま、役に立っている。住宅建設に必要であった借入金の償還がすでに終わったので、「成熟」したストックの家賃は低い。

住宅政策という投資を、いま、始めよう(平山洋介) | BIG ISSUE ONLINE

 

これから日本が衰退していくにあたって、「住まいの貧困」は大きなテーマになっていくでしょう。このままだと、ちょっとヤバいと思っています。来年以降は、このテーマもじっくり扱っていきたいと考えております。ビッグイシュー・オンラインともども、情報発信に期待していただければ幸いです。

 

以下の書籍もあわせてぜひ。研究者がめちゃくちゃ少ない領域なので、今から研究すると、日本の救世主になれるかも。

居住の貧困 (岩波新書)

本間 義人 岩波書店 2009-11-21
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ハウジング・プア

稲葉剛 山吹書店 2009-10-23
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若者たちに「住まい」を!―格差社会の住宅問題 (岩波ブックレット)

日本住宅会議 岩波書店 2008-12-09
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要するに… ・都内の賃貸事情は最悪だと思う ・家賃負担が低ければ、稼ぐ必要性も下がる。家賃2万なら、30万円あれば1年雨風をしのげる。 ・賃貸物件の価格は高止まりしている。 ・日本は公共住宅が手薄い。 ・「リアルな賃貸物件クチコミサイト」は状況を変える一手になるかも?

酒井さんのツイートに共感したのでご紹介。

都内の家賃の高さは異常

海外のことは知りませんが、「賃貸事情は最悪」というのは激しく共感するところ。酒井さんとtyk97さんの会話では「家具付き物件がないのは不思議だ」「ソファやベッドを撤去しなければいけない原状回復義務は最悪だ」といったコメントがなされています。
肌感覚としても、都内の家賃は明らかに高すぎると感じます。僕は奥さん(共働き)と二人暮らしをしているので家賃負担は低い方ですが、それでも夫婦で毎月10万円近く払うのは馬鹿げています(先日多摩市に越しましたが、家賃は8.5万円です…)。 よく「家賃は年収の3割」といいますが、あれって不動産屋の陰謀ですよね。盲目的に「だよなぁ、家賃は3割ぐらいだよなぁ」と考える人って多いと思いますが、今一度疑ってみましょう。

家賃負担が低ければ、稼ぐ必要性も低くなる

仮に家賃が2万円であれば、とりあえず30万円あれば1年間、雨風はしのげるわけです。一方で家賃が10万円だと、30万円では半年も持ちません。「住むために」稼がないといけないわけです。 家賃負担を軽くすれば「稼ぐ必要性」も下がるので、生活・人生に相当余裕が生まれるのではないでしょうか。「30万円あれば1年間住む場所がある」というのはかなり「豊かな」状況だと思います。
都内でシェアハウスをしている仲間の中には「家賃・光熱費込みで2万円」という生活をしている人もいます。ちゃんと東京23区です。個室はない雑魚寝タイプの物件ですが、「家は寝るだけの場所だから」それでもいいそうです。「毎月2万で寝床がある生活」ってすごくないですか?まぁ僕は妻子がいるので真似できないのですが…。 「家賃5万以下ドットコム」なんてサイトも出てきていますし、「低家賃」へのニーズは強くなっているように感じます。一番削ってインパクトがある部分ですからね。 格安物件専門の不動産サイト「家賃5万以下ドットコム」が面白い | ihayato.news
ちなみに、家賃は価格の下方硬直性が高く、住宅地地価と比べて、バブル期からほとんど高止まりしている状態にあるそうです。僕は経済学は疎いのですが、これ衝撃的なグラフですよね。早くガーッと崩れてほしいです。ホントに。

住宅地地価と家賃の変化 1986年はバブル前の円高不況で1987年ぐらいから地価や株価が上昇しはじめたのだが、1992年に土地バブルが弾けた後も2003年ぐらいまで家賃は上昇し続けている。土地は借家やアパートなどの主要な投入要素の一つだが、11年ぐらいラグがあるわけだ。そして地価は80年代の水準に下がったのに、家賃は高止まりを続けている。 (家賃に見る価格の下方硬直性: ニュースの社会科学的な裏側

また、日本は公的住宅の少なさも問題点として指摘されています。 住まいの未来を鮮やかに描き出した書籍「地域社会圏主義」には

・オランダでは公的賃貸住宅が35%。イギリスでは約2割。日本は公営住宅4%、公団が2%。公的住宅が少ない理由は「社宅」が機能していたから。公共の観点で住宅政策を見直す必要がある。 ・デンマーク、スウェーデン、フランスでは住宅政策は少子化対策の一環。若者に対する家賃補助制度がある。親元から独立し、結婚し、子どもを作ることを促している。

というデータ・考察が紹介されています。日本は土地余るんですから、うまく活用されるようになってほしいものです。

何だか愚痴にしかなりませんでしたが、何とかこの状況を変えていきたいものです。以前も書きましたが、個人的には「リアルな賃貸物件のクチコミサイト」なんかは下方硬直性をぶち破る決め手になるんじゃないかな、と期待しています。マーケターとして参加するので、誰か一緒にやりませんか?

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